1. yh0612cc银河





      1. 总第108期2004年8月30日
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        从规划设计出发增加房屋开发利润  文/汤鸿
          在有限的土地上,尽可能多地建造楼盘——这就是地产开发商的利益最大化 。地产商们开始游走在政策的边缘,绞尽脑汁地通过各种运作方式 ,增加销售面积 ,利用不算太高的开发成本,套现利润 。

          一、    地上地下“双向拓展”
            
          就在普通老百姓感慨工资上涨的速度永远赶不上房价上涨的速度时,我们常能听到开发商哭穷 ,拿地花了多少多少钱 ,建筑成本多少多少钱,做小区景观又用了多少多少钱……好像做地产开发永远赚不了钱。

          但是,地产商其实都是生财有道,为增加销售面积,他们经常使用两大法宝:
            
          “地下拓展法”,按照商品房销售规定,建筑面积是从正负零开始计算,也就是说从第一层开始算。对此 ,开发商经常采用的就是加高第一层的高度 ,这样一来,半地上半地下的地下室就可以名正言顺地出租出售,其面积又可以不被计算其中。

          “地上拓展法”,是指按照日照的规律,将建筑顶层朝南的一侧特意加高,这样做不会影响其北面楼房的日照时间。在目前“流行”的坡顶设计中,这是一种比较常用的增加房屋销售面积的手法。
             
          “增加房屋销售面积已经是‘江湖规矩’了”,现在不少开发商在选择建筑设计师时,都会明确表示“基本条件就是要会增加销售面积”。

          二 、    “45度角”为何流行
            
          在普通市民眼里 ,房子当然最好按正南正北方向来盖,这样采光 、通风、楼盘间距都能够得到保证 。但事实上 ,正南正北的方向设计已经很少了。
            
          东南大学建筑设计研究所的朱呈誉教授告诉记者,建筑间距共包括三种:防火间距、卫生间距和日照间距 。楼与楼之间建筑间距的确认 ,主要取决于日照时间——24节气中“大寒”那天必须满足2小时的日照 。
            
          规定是死的 ,设计是活的 。“每增加一个楼座,地产开发商的会计报表中的利润一栏就会增加上千万元。”某建筑设计研究所的一位国家注册建筑设计师给开发商们算了一笔账,假定按照正南正北方向可以摆放5个楼座,而按照“45度角”摆放,至少可以增加一个楼座。塔楼按16层高1梯5户计算,每座建筑面积约为1万平方米,板楼按11层高1梯三户计算,每座建筑面积7000平方米左右。按“45度角”设计建造 ,总体能增加两成面积。按照均价5000元/平方米的房价计算,1万平方米可以增加5000万元的销售收入;7000平方米可以增加3500万元的销售收入 ,除去成本 ,上千万元的利润空间轻轻松松就出来了。
            
          严格意义上说,地产商这样做 ,只是在规划许可的范围内打了一个擦边球。因为有关商品房的规划设计有如下规定:“如果将楼房的朝向设计成45度角,板楼之间的间距可以从原来楼高的1.7倍缩小到1.4倍。”在利益驱动下,“45度角”如今已经被大量采用,按正南正北的方向设计的楼盘已经不多见了。

          三、     容积率“大有文章可做”

          以多层住宅(6层以下)为主的住区容积率一般在1.2至1.5左右 ,高层高密度的住区容积率往往大于2。为了取得更高的经济效益 ,一些开发商千方百计地要求提高建筑高度 ,争取更高的容积率 。但容积率过高,会出现楼高、路窄 、绿地少的情形,影响居住区的生活环境。

            (汤鸿 :2004年6月加入yh0612cc银河,现任集团公司地产发展部投资主管。)


        加入时间:2004/8/30 13:41:00 阅读次数:1326




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