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        3. 总第218期2013年10月30日
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        地下车库冬季消防管网冰冻的改造及延伸性思考/郑伟
            东北地区冬季非常寒冷 ，在没有采暖的环境中，很多处于低温状态下的设施设备其使用功能都会大打折扣 ，甚至会出现冻结现象，造成设施设备使用功能丧失 ，增加了运行风险及运营成本。因此，设施设备的冬季保暖维护是非常必要的。
            本文以沈阳某物业项目为例，该项目共有地下车库4个，总面积为21850平方米，于2009年正式投入使用，至今已运行了4年 。车库原始设计无采暖，物业公司为了使消防设施能够安全过冬，在冬季来临时必须把消防管道设施内的存水放出，但无法保证个别低洼处的存水能够全部排空，从而出现管道设施冻裂现象。由于冬季消防管道不能注水 ，每次消防单位进园区检查时都使物业公司非常被动。
            有没有办法来改变这种现状？答案是肯定的。第一，在前期设计予以考虑。前期建设一次性投入 ，创造后期良好运行及管理环境；第二，在后期管理中予以改造。增加人力、物力 、财力的二次投入，受已经是事实建筑的影响，很多时候后期改造的方案也是权益之策。下面以项目目前的实际情况进行改造方案列举 。
            一、改造方案
            以两种常用改造方案为例 ，并辅以运行费用的数据分析，然后根据几种办法进行延伸性思考，比较哪种可行性更高，以及具体实施时的注意事项 。
            第1种改造方案：散热器采暖方式
            在车库内挂装暖气散热片设施，使用热电公司的热源对车库实施采暖。此种改造首先涉及向热电公司缴纳挂网费，以及工程设计费，还有工程外包费等费用，投入费用较大。
            第2种改造方案 ：电采暖+预作用方式
            在地下室的消火栓管网上安装电热拌带，管道四周辅以橡塑保温棉做保温处理，喷淋管网将湿式（水）预作用系统变为干式（空气）预作用系统，原因为干式预作用系统管道内充装空气，有不怕冻的特征，不需要加热设施，由于车库内消火栓管道只占车库内全部消防管道的四分之一，施工投入也比较小 ，而喷淋管网改造只需要对局部改造 ，这样就能节省施工的投入费用 。
            二 、后期运行费用估算及可行性
            从前期改造的施工投入来考虑采取哪种措施来解决问题，还有一项必须要考虑的，就是后期使用对采暖费承担问题。下面对费用做简单的估算：
           （一）散热器采暖改造方式
            1、费用估算：按照沈阳市采暖费现行收费标准 ，地下车库每个采暖期采暖费按照16元/㎡收取 ，整个地下车库每个采暖期产生的采暖费用为 ：16×21850=349600元
            地下车库共369个车位 ，每个车位（含公摊）每个采暖期承担取暖费为：349600÷369=947元
            2、散热器采暖改造方式结论：
            采暖费用较低，但因是后期改造，在费用承担问题上业主接受程度还有待商榷 ，如果业主同意承担，费用由采暖公司直接收取，物业公司与车位使用者不存在采暖费用纠纷问题 。
            散热器采暖使车库内温度辐射扩散，消防设施以及排水、自来水等其他设施设备在这个大环境下能够安全运行，大大降低了设施设备的故障率 。
            3 、该采暖改造方案具体实施前需要考虑的问题是：地下车库已经投入使用4年 ，车库内车位的使用者已经习惯于目前无采暖的运行方式 ，突然增加的采暖费用，很可能使车位使用者产生抵触情绪 ，这样就违背前期投入的初衷 ，无法达到预期的目的。为了规避风险，减少不必要的纠纷，物业公司应该对车库内的车位全部使用权人进行一次问卷调查 ，征得半数以上业主同意后，车库采暖的方案才具备实施的条件。如果业主委员会成立 ，此方案也需要与业委会沟通及商谈具体事项。
            车库全区域采暖的确不失为一种很好的方式 ，但是有两个缺点:一是巨额改造投入，二是不明朗的高额运行费用承担权属问题。
            （二）电伴热带+预作用改造方式
            1 、费用估算：全部地下消防管网长度约9600延长米 ，消火栓管网约占四分之一左右，即2400延长米，按照每延长米25瓦的标准安装电伴热带 ，加热时间为90天，每天运行16小时，电价为0.9元/kwh ，年运行电费为:2400*0.025*90*16*0.9=77760元
            喷淋管网改造后运行费用基本与改造前一致 ，无添加，此方案运行只有消火栓管网加热保温产生费用。
            2、电伴热带+预作用改造方式结论 ：
            很明显，电热拌带+预作用的方式更适合成型园区的改造，即使运行费用由物业公司承担 ，也变为可能 。改造需要的资金较散热器采暖也低了很多，并且施工工艺简单，没有地面破拆、绿植破坏的施工 ，所有施工全部在地下车库内完成，基本无任何的二次破坏施工 ，而散热器采暖的方式个人认为 ，在前期规划上就纳入设计，在项目建设当初就予以建设更为合理，使车库内设施的运行环境更趋于完善 。
            三、地下车库采暖改造的延伸性分析
            对于此类资金投入的具体操作，根据个人的想法，简单做一个延伸性分析。
            一般而言 ，业主购买车库一是为停车需要，二是因为冬季寒冷保护爱车的考虑，如果原设计就为暖库，在车位销售以及项目销售中是否会成为一个卖点，个人认为 ，会有很大促进作用。
            有投入，就要有产出，这是市场规律，但是以上内容看，没看到明显的实际收入 ，也可以说这是我们现在通常的做法 ，为改造而改造 。如何改变这种操作的方式 ，使投入后的资金 ，产生更大的价值，建议将地产的投入变为物业公司的一种经营。简单来说 ，就是由集团或地产公司把控，在具备实施条件的情况下，以物业公司的名义投入资本操作 ，物业公司靠投入的资本进行运作 ，创造在业界内的口碑以及知名度，赚取业主对物业公司的满意度，必要时还可以考虑由传媒机构进行宣传 ，加大市场的认可度。
            目前房地产购买人购买的动机，主要看位置、户型、价格、配套、还有物业，这里说的物业就是指物业公司的市场认可度 。现在的业主非常精明 ，很清楚在房屋购买后是要长期与物业公司接触的，可见业主满意度高的物业公司对拉动房地产销售有非常积极的作用，会增加业主二次购买的积极性，并可起到对楼盘转介绍的作用，物业公司的知名度实际上就是楼盘销售的广告展板。当然，这些作用都是隐性的 ，在房地产销售中，是看不到物业公司具体销售数值的 ，所以往往没有被重视 。各地产开发商在楼盘推广期投入广告的费用动辄百万甚至上千万，而相比较，打造物业品牌这条线 ，投入是最少的，效果也非常明显，且已经开始逐渐被国内部分知名地产企业重视和运用起因此物业品牌塑造势在必行。
            以上是针对地下车库采暖改造方案的可行性分析与品牌投资的延伸性思考，肯定有考虑不成熟之处，希望同仁能予以指出，一起讨论，一起提高，一起打造yh0612cc银河知名品牌 ，让yh0612cc银河的明天更美好。

        郑伟：沈阳yh0612cc银河经典生活物业工程部
        加入时间：2013/12/2 10:39:00 阅读次数：1955


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