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        3. 总第204期2012年09月01日
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        如何打造高品质的精装修住宅
            精装修住宅是住宅产业化的一种表现形式。
            住宅产业化，从本义来讲就是要实现住宅生产、供应等的工业化 ，以工业化的生产方式生产住宅 ，以提高住宅生产的劳动生产率，从而降低成本，工业化的必须前提是标准化。标准化是政府提倡精装修住宅的原因，因为它符合“四节一环保”理念，即节水、节地 、节能 、节材、环保 。
            通常精装修指的是厨房 、卫生间、储藏室、顶板、墙面、地面、门 、门套 、窗和窗套、水、电、燃气表具和管线等一次装修到位并达到使用标准，不安装配件 ，如窗帘及挂件等软装，业主只要添加些家具等物件即可入住，避免以往毛坯房造成的二次装修浪费，这也将成为未来房产发展的必然趋势。

            精装修房的四大优势特征
            1、业主与开发商签订装修合同：如果产生任何质量或其它问题也只需与房地产开发商进行交涉。
            2 、建筑、装修设计一体化：住宅装修设计在住宅设计的前期就开始介入，使室内设计与建筑设计保持一致性，保证住宅装修后有良好的使用功能、健康舒适的人居环境。
            3 、现场施工装配化：专业的精装修工程承包商能够提供规模化、集中化、装配化的住宅装修施工方式 。装饰产品由专业生产商按工业化生产方式提供给工程承包商 。精装修的工程质量在先期就由工业化的产品生产作出了充分的保证。
            4、精装修引导科学的个性化理念 ：精装修完成是由房产开发商按业主要求的、不同档次的统一标准的硬装修 ，而真正彰显住宅个性化的软装饰由业主在精装修完成后充分、自主的决定。
            目前大连市内房地产市场上，90%公寓产品采用精装修后销售，20%的普通住宅采用精装修后销售，并且精装修比例逐年增加，为何精装修的发展和优势如此明显 ，然而依旧存在投诉呢？

            精装修产品在建设方面的几大难点
            1、在心理期望方面 ，消费者对精装修房风格要求个性化的期望值比较高，但对开发商来讲，个性化精装修不论从管理、设计、采购都不易控制，影响工期 ，所以只能由消费者后期通过软装配饰达到自己的个性化需求。
            2、在合同约定方面，装修条款中有关装修材料及装修标准的描述不清 ，如现行购房合同中的装修标准写着“高级地砖” 、“进口洁具”等 ，即便是写了品牌的，也没有写清型号 。
            3、在水电等要素方面 ，对于一些经验不足、管控不力的开发商而言，其主管项目在大面积地精装修施工 ，可能发生电路的错位 、短路以及漏水 、渗水、下水道堵塞等问题。
            4、在墙体砌筑方面，需要土建施工单位严格按照墙体砌筑和抹灰的工艺进行施工，内装施工单位刮大白添加胶适量 ，搅拌均匀 。
            5 、在设备质量方面，精装修中开发商选购的厨卫家电设备出了问题 ，但购房者第一时间想到的只能是开发商，这需要开发商在采购的时候选择能保证质量的品牌公司 。
            yh0612cc银河地产经过多年的工程管理实践，在不断总结精装修的质量控制经验的基础上，高标准打造高质量精装修住宅 。下面与大家共同分享yh0612cc银河地产总结的七项分项工程前期的施工监管及细节要求 ，无论是业内人士还是自家装修都可以借鉴。
            限于篇幅，仅列举部分工程措施如下 ：

        一、防水工程
            防水施工宜采用柔性防水材料 ，如卷材防水、涂膜防水等，施工完成后要做2次蓄水试验，应满足 48小时。防水工程应该在隐蔽工程施工完成并验收后做。浴室防水层高度应该不低于1.8米 ，等等 。

        二、给排水工程
            地漏要用防臭地漏 ，冷 、热水管要采用专业水管，应按照左热右冷的规律敷设，敷设水管时应尽量在棚上 ，避免在地面上，墙体开槽敷设水管时应保证冷水管有1CM的保护层，热水管有1.5CM的保护层 。预留水点时需考虑瓷砖铺贴厚度，避免过短或过长造成不必要的麻烦 ，此外 ，在给水管施工后必须打压实验 ，等等 。

        三、厨卫工程
            购买龙头和台盆时一定要配套。座便安装不能用水泥，要用硅胶，安装好后要注意保护。购买座便时要考虑马桶的坑距和冲水方式 。购买洗衣机时要考虑是上排水还是下排水。卫生间需安装镜前灯时，要考虑镜子尺寸；卫生间管道包管时 ，有管道检修口的部位要做成可开启的检修门 。此外，还要尽量采用整体橱柜 。

        四 、电气工程
            强电弱电布线时，禁止在同一线管内 ，插座应按照左零、右相、上接地的顺序连接。无特殊要求时，电源插座距地高度0.3米，开关距地高度1.3米 ，且开关不要装在门扇背后。在满足功能的需求上，插座应多预留。大功率电器应采用16A的插座 ，如空调、电烤箱等。暗盒应购买质量较好的 ，暗盒的尺寸应与面板配套，否则有可能无法安装。还应注意其他电气工程要点 ，如防溅插座的安装等等 。

        五、泥瓦工程
            不用超过出厂期三个月的水泥，不同品种、标号的水泥不能混用。釉面砖要浸水两小时以上，阴干后才能铺贴；墙地砖同批次应有备存，避免破损更换出现色差 。另外，同一面墙上不能有两排小于二分之一的非整砖。擦缝完成后要立即对瓷砖进行清理。地面贴大理石，石材背面要做防护处理，浅色石材要采用白水泥铺贴 。阳角处要磨圆角 ，地砖要向地漏处倾斜找坡，否则容易积水。地面铺地砖或石材宜采用干硬性水泥砂浆铺贴。选购地砖时除了美观，还应注意耐脏和防滑。亚光瓷砖难清理。阳台地砖要注意排水方向。

        六、木工工程
            木工进场要先弹室内水平线 。花色面板进场后就要买油漆刷一遍，防止被弄脏 。吊扇不能装在吊顶龙骨上。花色面板施工时要预先挑色。吊顶的吊筋距离墙边不得大于300mm。石膏板要用沉头自攻螺丝固定，进入板面1~2mm，并做防锈处理，不能用枪钉。石膏板钉子之间的距离不得大于200mm。石膏板要与墙有3mm的缝 ，以便进行防裂处理。石膏板阳角处最好做阳角条保护。木门的上下冒头处要刷油漆。卫生间门套的底部要做防潮处理 。房门的大小应该一致。地板和墙之间要留8~10MM的缝 。复合地板长度超过8M时要考虑伸缩缝，等等。

        七．油工工程
            中、深色乳胶漆施工时尽量不要掺水 ，否则容易出现色差。石膏板接缝处要贴绷带。原墙面开裂处需粘贴绷带后再进行下一步处理 。原来墙面有的腻子最好铲除，或者刷一遍胶水封固。天气太潮湿 ，不要刷油漆。油漆 、涂料的打磨要等完全干透后进行。下一道油漆施工必须等前一道油漆干透后进行 。金属面的油漆要做防锈处理。天气太冷，油漆施工质量无法保证 。贴墙纸时，要把开关、插座的面板卸下来 ，贴完墙纸后在安装。亮光、丝光的乳胶漆及效果漆要一次完成 ，如果后补的容易出现色差 。
            以yh0612cc银河地产自身而言，长期以来 ，yh0612cc银河地产集团致力于打造尽善尽美的房地产项目，通过对精装修住宅建设的深度钻研以及产品体系的确立完善，不断开发一个又一个精品住宅项目，积累了丰富的精装修规划建设经验。
            站在全国房地产市场的角度，虽然目前房地产市场上精装修房存在部分问题有待解决 ，但是精装修房优点要远远多于问题，是大势所趋 ，尤其从节能环保的角度看，更是值得推广和发展，随着时代的发展和国家相关法规的完善 ，相信精装修住宅将更加为市场所认可。而yh0612cc银河地产凭借成熟完善的精装修管理建设体系，将为市场的繁荣和人民的安居做出更多的贡献。

                  马振利：yh0612cc银河地产集团装饰管理本部总监
        加入时间：2012/9/3 16:09:00 阅读次数 ：2016


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