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        3. 总第185期2011年1月30日
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        精品中小套型住宅是怎样炼成的 文/马荣河
            最近几年 ，我国先后出台了“八条”与“国六条”以及“关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见”等政策，目的是调整住房供应结构 ，抑制房价上涨，促进住宅建设稳步健康发展 。其中，重要内容之一是要求开发90平方米以下的中小套型占70%以上，以及落实保障性住房建设和控制面积等要求，引起了社会各界的高度关注。
            一 、如何认识中小套型住宅
            首先，中小套型住宅需要有舒适性 。住宅是家庭生活的密切场所，中小套型更能体现居住温馨、亲切和舒适度。从心理学上来说 ，面积过大的住宅会使人感觉空间空旷荒凉，容易引起居住者的不安。因此中小套型住宅需要在面积不大的基础上，通过多种技术手段，提高居住的舒适性。
            第二 ，中小套型住宅需要精心设计 ，符合适度消费模式。大面积的住宅套型往往会存在这样的误区，即为了显场面、摆阔气而忽略精装设计 ，无谓浪费面积 。相较而言，中小套型住宅本来面积就不大，因此必须精心设计，让中小套型住宅既能符合购买者的经济承受能力，同时兼备良好的居住功能与性能 ，珍惜每一平米的面积和每一立米的空间 ，处处都要实用、合理、有效 。
            第三 ，中小套型住宅需要科技投入 。中小套型住宅由于布置紧凑，面积适度 ，更能体现科技应用的效果。在选用科技时 ，需要选用价格适宜、效果良好的适用技术，切忌不顾效果和现实可能盲目引用国外先进技术。
            最后，中小套型住宅应响应节能省地的国策 。我国人多、地少、资源匮乏，大面积的豪宅是对公共资源的不公平占有。大面积住宅占地多，占用建筑资源多，维护管理必然增加资源的消耗，中小套型住宅能体现节能省地的国策 。
            二、如何规划中小套型住宅
            首先 ，经济合理地使用土地和空间 ，以节能、节地、节水、节材、环保为原则。目前，我国城镇住宅的建造量每年达6亿平方米以上，约占城镇总建设量的60~70%，其建设用地约占总建设用地的30%，我国年建设耗能占全社会能耗总量的30% 。因此，住区的规划设计要遵循节约 、高效利用资源和生态的原则。此外 ，确保城市居民基本的生活居住环境质量，适应创建和谐社会的需要。
            第二，科学选址，方便居民生活，促进社会融合 。居民应充分享有周边商业、文化、体育 、教育、医疗、休闲、娱乐等社会公共服务设施 ，靠近就业密集区和公共交通站点 。借助城市公共服务设施可以保证居住质量，降低住区自身配套带来的成本 ，靠近就业密集区和公共交通站点主要为方便居民就业、降低交通能耗和交通成本等。其次，在规划中应促进社会融合 ，便于居民交往，并避免低收入家庭、老年人家庭等特殊人群过度集中，使居民和谐相处 。从住区建设发展的历史经验来看，居住群体的多元化是创造多样性生活和维持社区活力的重要因素 。
            第三 、合理的规划。提倡混合型社区与开放式社区具有提高土地使用效率，加大公共设施人流量，充分使用道路和开放空间等，以及增加临时就业 ，缩短出行距离等诸多有利因素。科学合理的规划还有利于实现社区功能的混合，创造多元化的城市空间。
            （1）积极挖掘地下空间 ，合理开发较难利用的土地。挖掘地下空间以提高土地利用，地下空间可用作车库、储藏室、管理用房等 ，或者用作下跃式套型的辅助用房。充分利用一切可用与难用之地，如山城则需充分利用山坡地 ，沿海城市可填海增地，滩涂地和废弃土地也可进行改良后使用。
            （2）塔式高层住宅节地效果明显。板楼的日照是受太阳高度角的影响，而塔楼的日照取决于太阳方位角的影响，只要塔楼的东西向间距足够，其日照影响与建筑高度的关系不大，因此塔式高层住宅节地效果更明显。
            （3）适当偏角布置住宅 ，充分利用冬季日照 。利用板楼斜向布置可缩减日照间距 ，节约用地，根据建筑日照原理 ，当住宅建筑偏东、偏西时可以适当减小建筑正面间距，因此应充分利用朝向与日照的关系，合理布置住宅，节约用地。
            （4）围合院落空间 。在行列式布局基础上，适当增加东西向住宅，有利院落围合 ，提高容积率。
            （5）适当加大进深缩小面宽。采用加大进深缩小面宽来保持每套建筑面积不变的情况下，此时可节约用地，提高容积率。应注意的是加大进深后出现的中间部位功能空间  ，应保证其采光和通风。
            （6）合理处理屋顶。借助住宅顶层的坡屋面和退台设计，可以取得节地的效果 。坡屋面与退台设计可以使五层的住宅间距获得六层甚至七层的面积 。
            （7）设计东西向住宅  。东西向住宅在特定条件下可以提高用地效率，但必须解决好东西朝向房间的日晒与通风问题 。
            （8）做好尽端单元套型 。尽端户由于有三面无遮挡，可较自由布置并加大房深，不影响他楼的日照，达到节地效果。通常采用的方法：一是改变套型，增加套型面积；二是增加套数 ，降低公摊的公共交通面积和增加总建筑面积
            （9）保护、利用已有生态环境与景观，公共绿地与活动空间应为开敞式，并具有避灾功能。
            三、中小套型住宅设计要点
            首先 ，适当的套型面积 。中小套型面积可根据不同居住空间进行合理配置。
            居住空间数    建筑面积（m2/套）    使用面积（m2/套）
            1~2                40~60                30~45
            2~3                61~75                46~56
            3~4                76~90                57~68
            第二，适宜的空间尺度 。套内各功能空间应根据主要家具 、设备 、设施 ，人体和操作活动三部分所需面积组成，并进行有机组合，保证该空间面积紧凑合理 。
            第三，集成的厨卫设施。厨卫是设备、设施、管线密集的空间 ，也是家务劳动强度最大的地方，因此科学合理，并按人体工效学原理进行布置就十分必要 。设计厨卫空间时，应按照配套 、综合 、隐蔽的布置三原则 ，设置管道井、管道墙或盒子间，使厨卫空间利用最大化，使设施集成最合理化 。     
            第四 ，适当的空间层高。中小套型住宅内部层高应避免过高过低现象。过高会产生空旷 ，过低会感受压抑不卫生 。根据气候分区和结构选型、采暖方式等因素不同，可选定2.8～3.0m层高，净高厅、卧为2.4～2.6m ，厨卫为2.2～2.4m。
            第五，简洁的室内装修，灵活的功能空间。室内装修优秀能提高居住品质与文化气氛，避免宾馆化的倾向。简洁能增加家庭温馨感 ，扩大空间感。家具应作成多功能的 ，门应是多样的 ，如折叠式 、推拉式以增加空间。此外 ，根据家庭生命周期内家庭结构、生活形式、职业变化等情况的变异 ，内部空间可作灵活再分隔，做到内部空间的适应性。
            第六，多维的空间利用 ，多套的组合单元 。是指高度与时间上对功能空间的利用，如高度上在入户过渡空间上部、交通通廊上部、卫生间前室上部等位置作成吊柜，顶层坡屋顶作成阁楼等都能增加有效面积 ，增加了空间的使用率。塔楼的组合套数更多，外墙较自由，开窗面相对多，对布置中小套型住宅有更多优越性 ，
            第七，适用的科学技术。科技引领人居已成共识。中小套型住宅的声 、光、热、空气环境质量更需科技来保证。应积极选用因地制宜、就地取材的低投入高效率的适用技术 ，大力提倡选用优秀规划设计和充分利用自然资源 。
            第八，特殊的套型供应。中小套型住宅适宜满足单身和老人家庭的需求 ，老人家庭应强调无障碍 ，即室内地平无高差、设有辅助支持设施、降低操作台面和柜体高度，使用方便操作的开关 、地面应防滑 、墙角应圆滑  、门洞增大以及设有呼救装置等等，使老人生活有方便、舒适、安全感。
            第九 ，简约的立面造型。中小套型住宅立面造型应避免繁琐的装饰、昂贵的建材，应善用合理的墙面与窗口的虚实比，适当的经提炼的传统建筑符号，达到既有传统精髓 ，又有现代气息的建筑风格 。
            中小套型住宅是符合社会广泛需求的住宅 。中小套型住宅应是实用性（功能清晰）、舒适性（品质优良） 、适应性（灵活可变） 、安全性（质量可靠） 、环保性（绿色生态）、经济性（节能省地）均好的住宅产品 。通过精心规划、精心设计、精心施工 、精心管理 、精心开发，能尽快更多地营造出广大百姓住得放心 、住得满意、住得长久的住所 。
                                                    马荣河：沈阳地产总工程师
        加入时间：2011/1/30 13:54:00 阅读次数 ：1901


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