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，一年只有一季二季绿的景象。如果这些“先天不足”一旦形成，那么后期的物业管理，无论如何也无法达到预期良好的效果 。     另外 ，距离大 、道路宽、人口密度小，宜造成了人与人之间情感沟通的不畅。根据别墅所处的区域，入住人群的类别 ，通过“民意测验”、“客户调查”，增加一些实用功能的公共设施 ，如开设露天健身房、儿童乐园、老人活动地 、露天烧烤区、艺术园艺塑品、信息栏 、垂钓园等 ，以沟通开发商 、物业公司 、业户之间的情感 ，提高物业管理成效。还有 ，像雪天及时地清扫道路，雨天道路排积水处理等等，正是这些看似细微的工作 ，构成了管理的全面性，可以体现企业的管理水平 。     二、安防特性与管理     别墅在规划上是统一设计、施工的几十栋、上百栋为一组的、相对封闭、上规模的社区 。从价位上讲，拥有者为有经济实力者及有社会地位者等人群。从使用上讲，多为人们休假的第二居所。由于人流疏稀、人员密度小、财产价值大、隐患部位多 ，因此安防工作必须放在首位 ，要达到通信畅通、反应迅速、防范有效，这就要在人力和物力上加大投入 。建立一套安全防范紧急反应系统是必不可少的 。以技防和人防相结合 ，利用先进的智能化设施，对社区周界、出入口、车库、公共场所、重要部位进行24小时监控。安防员利用固定或流动的方式进行询问、检查、帮助别墅区内的人员 。以使用电动 、机动交通工具达到“快速” ，以完备先进的设备装置达到“准确”，以训练有素的专业人员达到“有效” ，从而防范、控制、处理各类突发事件 。     但是值得注意的是，过多的盘问、繁琐的登记、严格的控制 ，会丧失住宅的舒适和方便感觉，取而代之的是“壁垒森严”的“监狱”感 。如何恰如其分地做到即安全又方便，确实是个难题 。我认为，因为别墅面积大、人员流动小，固定岗与流动岗利用通信设备，实现“移动通报制”可以缓解此矛盾。（即随着来人 、车辆的移动线路，不断的通报方位形成隐形安全网）。有些别墅区在对来访人员和来访车辆管理上实行主、付卡验证方式 ，效果也还可以 。 在物业管理中，安防工作除了具备准军事化的素质、职能，还应该尽可能熟悉一栋别墅的各方面情况，从单纯的安全防范职能到兼有帮助、服务职能。这属于服务软件上的范畴 ，不少项目，提出“有困难找保安”的承诺，是一个即好又难的课题。另外别墅区内车辆交通的管理 ，也涉及到很大的安全因素，因为每户在不少于一辆车的现实状况，使之必须“人车分流” ，那么标识的正确 、有效 、到位 、路线合理流畅是减少不安全因素的条件之一 。     三、别墅的服务与管理     服务与管理从字面上看 ，前者是听从命令的，后者是发出命令的 。但在物业管理中就要将二者融汇贯通 ，有机地结合起来。在中国，很多人花几百上千元吃顿饭没关系 ，就是心疼每月几十元的物业管理费。这也从一个侧面反映了国内许多业主对物业管理的不理解。在人们较熟悉的香港物业管理模式中，物业管理经费完全来源于业主。在中国如何在人们的经济和心理承受力不到的前提下完全实现“以区养区”，就要在服务的种类多样化 ，管理形式灵活上大做文章，虽然别墅的封闭性、远离性带来生活、日用品服务的单一性，但因别墅业主的活动半径大，第二居住所等原因，使大件物品及耐用品不会在社区内消费。所以 ，安排服务设施，提供商品种类要认真推敲 。     由于别墅建筑的特性及消费人群的特性，使得别墅带有很强的私密性，各种费用的收缴是管理工作的重点。如上门收取的方式 ，从服务角度上讲固然可取 ，但频频打扰业主又是不可取的 。这时利用多费统收、智能传输等方式，可以一举两得。住别墅的人群对休闲、健身 、娱乐都有一定的需求 ，应运而生的“会所”是一个很好的契机。办好了，即可以满足用户需要 ，又可以提高收入，达到“以区养区”的目标 。但是现有项目会所空置 、困置大有所在。故而一定要考察和制定会所的项目 ，对周边情况 、经营的方式 、面积的大小 、收费的高低等等一系列可行方案，解决经营和安全等问题，方能达到预期的目标。 另外 ，别墅房屋的钥匙管理、代出租委托管理、会议活动管理等等都是别墅区别于其它物业的服务项目 ，是值得进一步探索的方面。     目前 ，国内的物业管理还处于探索、磨合阶段，无论是国外的模式，还是国内自产的模式，无论是借鉴酒店管理经验，还是引进英式管家服务，都没有一套以一应百的完全管理手册。别墅的物业管理同样如此，依据自身特点 、市场情况及管理需要 ，坚持创新和稳步结合，服务与收益结合 ，业主  、开发商、物业公司三方受益相结合，推动本项目健康、持续发展 ，使别墅物业自身保值升值 ，物业管理公司产生社会效益，增加知名度和美誉度 ，创造企业的品牌 。 加入时间：2010/5/21 12:11:00 阅读次数：1945