yh0612cc银河

总第115期2005年4月7日

◆ 写在卷首

>> 卷首语　　李东军

◆ 新闻视野

>> 锦程国际物流集团进一步完...

>> 锦程全球订舱中心设立天津...

>> 申报“国优”在即，世纪经...

>> yh0612cc银河地产集团荣膺“最具文...

>> yh0612cc银河集团党委荣获“中山区...

>> 锦程GBC召开媒体见面会...

>> 沈阳地产深入开展北行经典...

>> 大连[经典生活]盛大亮相...

◆ 管理视线

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>> 做这样的干部吧　　文/姜...

◆ 行业纵览

>> 浅谈如何将自己培养为成功...

>> 房产时代的赢家思维

>> 无文化的城市　　文/夏天

>> 现金流的财务监管　　孙亚...

◆ 学习沙龙

>> 企业信息化建设体会　　文...

>> 第一次亲密接触　　李国琦

◆ 党员天地

>> 保持党员先进性与企业发展...

◆ 心灵看板

>> 全力以赴完成手边的工作　...

>> 经济发展与文明进步　　侯...

>> 巢穴　　文/刘静

>> 走过二○○四　　宋文智

◆ 休闲驿站

>> 总有一种角色适合我　　王...

◆ 生日贺卡

>> 生日快乐

◆ yh0612cc银河人录

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房产时代的赢家思维

　　——yh0612cc银河集团总裁李东军专访

采访札记

　　“不是我不明白，这世界变化快！”

　　2004年，随着国家宏观调控一系列关键词汇被业界的口水频频刷新，房地产市场显然比世界变化的脚步还快了一拍儿。但是，其他人可以不明白，唯独开发商需要保持清醒的头脑。

　　8·31大限后，积习已久的协议土地出让方式淡出历史视野，取而代之的是招投标土地出让方式，土地政策这一历史性变革，被业内人士称为“地产时代的终结，房产时代的元年”

　　房地产企业在此次震荡中重新洗牌，适应新游戏规则的在暴风雨过后依旧笑迎春风；反之，则迅速枯萎直至彻底冰封，成为上一个冬天的痛苦回忆。

　　大连yh0612cc银河地产集团无疑属于前者。近日笔者走访了yh0612cc银河集团总裁李东军先生，就其下属企业yh0612cc银河地产集团在新游戏规则下的思维方式进行了深入探讨。

　　思维一：“资本”与“土地”

　　记者：您认为进入房产时代后，新游戏规则的关键是什么？

　　李总：中国地产在这之前只是一个机会房地产，很多人想办法利用各种关系
以及社会资源去运作土地，然后用土地的机会来获得暴利。但是8·31大限后，历史将重写，一切让规则说了算。如果说地产时代的关键词是“机会”与“暴利”的话，那我认为房产时代的关键词汇就是“资本”与“微利”。首先要取得土地，就要有足够的资本，这是作为企业领导者最主要的工作。那么微利也很好理解，就是企业对于利润的追求不要过高，其实yh0612cc银河一直都报着让利社会的态度，将消费者看作我们的合作伙伴，将更大的利益留给他们。今天我这么说，绝对不是哗众取宠，这一点，在大连[经典生活]小户型内部认购其间就有目共睹了！

　　记者：yh0612cc银河地产集团通过什么方式保持良性的现金流和充足的土地储备？

　　李总：房地产是资金密集型行业，拓展融资渠道是房地产企业获得资金的主要手段。但我认为，在企业发展到一定规模后，项目的销售回款才是支持滚动开发的正确途径。这就要求你所建的每一个项目，不仅要卖得出去，而且还要抢手，快进快出，才能保证良性的现金流。至于土地储备，我们以前一个项目的建设及销售周期为标准，一要在时间上能够保证滚动开发，二要在方向上适合企业发展战略。
　　
　　思维二：“产品”与“市场”

　　记者：美国的一位营销大师说：“真正的营销就是能够发现市场的需要。就是做出的产品不用怎么宣传就可以卖了，因为你做的就是这个市场的空白”，对此您怎么看？

　　李总：进入中国房产元年，游戏规则发生了根本性的改变，取得土地的渠道和成本是公开的，透明的，平等的，想在这个行业做好，主要从房产创造价值这一条路去思考。前面我也说过，yh0612cc银河更注重以做出高出别人更大价值的产品去赢得良性的现金流，因此，我认为房产时代又是一个大营销时代。在项目刚刚萌生的时候就要有营销思维，在地没有拿到之前，在做方案的时候就应该很明确：这块地拿到以后有可能做成什么类型的项目，通过我的品牌能创造多少价值，以及最终我能卖多少钱。在这方面，yh0612cc银河从土地寻找阶段开始，就进行深入细致的市场分析，研究产品的市场定位、建筑形态、价格策略，只有这样的产品才能适合市场需求，拿到市场上才有可能销售出去。而后期的包装，只是一种广而告之、树立品牌罢了！

　　记者：yh0612cc银河将自己项目的目标客群锁定在都市白领身上，请问针对白领特质，yh0612cc银河在产品研发与创新方面，做了哪些工作？

　　李总：首先是土地选择方面：我们选择在城市的中心区域，交通便利之处，这是都市白领非常注重的一点。其次是户型创新方面：除户型紧凑、面积适中、功能齐全、控制总价之外，我们特别强调居室的通风与采光的效果；最后是要有休闲娱乐的大环境配套。就拿大连[经典生活]来说，为了更贴近市场，找到市场的空白点，规避大连本土竞争激烈的同质化现象，寻找差异化开发思路，为此，我们聘请专业的市场调研公司进行了缜密的调研，我们公司的市场部也专门对整个项目进行前期调研和策划，并多次到房地产前沿城市踩盘学习，最终确定项目定位为“大连首个休闲文化夜生活区、大连首个阳光海景板式小户型”，集居住、餐饮、休闲、娱乐为一体，为亲都市、远平庸的白领打造真正属于他们自己的个性空间。由于项目距天津街和人民路都只有5分钟的步行路程，包括上班在内的一切日常活动都很方便，不仅提高了效率，也使白领告别了拥挤的公交车，对此他们都非常认同。

　　思维三：“建筑”与“城市”
记者：“yh0612cc银河地产，制造经典”这是yh0612cc银河地产集团的企业宗旨，为什么yh0612cc银河要以“经典”来诠释自己的产品呢？

　　李总：其实我们并不是在自诩我们的产品如何“经典”，也许大多数人认为这是自吹自擂，那是他们理解错了。对于yh0612cc银河的每一个员工来说，“经典”是我们在做建筑时候的一个目标，一个奋斗的方向。就像世间本无完美一样，但我们可以通过努力，无限度地接近完美。注重细节，这是yh0612cc银河做产品时无限接近“经典”的保证，我想，做到这一点，已经很可贵了！

　　记者：去年这个时候，大连[经典生活]小户型内部认购十分热烈，商铺也于今年进入招商、销售高峰期。在近几期的报版广告中，[经典生活]打出“大连城市精神的雕塑”的广告语，您认为大连[经典生活]项目与大连城市精神存在怎样的切合点？
　　
　　李总：我们是开发商，“开发”二字意味着我们同城市的发展、城市的建设联系在一起。 [经典生活]项目从始至终，我们都在努力用建筑结构,建筑风格,建筑材料……等独特的语言，向大连展示一种年轻、优雅、浪漫、时尚的精神风采，我认为，这种精神正是大连的城市精神。

　　思维四：“本土”与“异地”

　　记者：yh0612cc银河地产在去年9月份进行了战略重组，沈阳yh0612cc银河公司成立，请问yh0612cc银河会放弃大连市场而把精力全部投到异地吗？

　　李总：yh0612cc银河是大连成长起来的地产公司，这是我们的母土，先抛开感情和习惯的问题，就市场前景来说，我们对大连房地产市场也十分看好。因此，我们不会放弃大连，而是以大连为核心，辐射周边发达城市。

　　由于大连紧缩土地放量，且市中心可供开发的土地日渐减少，因此，我们会根据大连西拓北进的城市化进程，调整我们的目光，放远未来，继续寻找适合yh0612cc银河企业发展战略的土地挂牌，继续大连的项目建设，继续为滨城父老奉献精品建筑。
　　
　　记者：为什么选择沈阳作为yh0612cc银河异地扩张的第一站？您能不能简单介绍一下沈阳北行项目的情况？

　　李总：首先是需求。沈阳作为东北的政治文化中心，历史悠久，文化底蕴深厚，我们的目标客群相对较为集中。随着中央振兴老东北工业基地举措的实施，近两年，沈阳经济有了突飞猛进的发展，城市建设和房地产市场也攀上新高，在这种大环境下，需求量相对较大。

　　其次是地域。大连与沈阳同属于东北城市。人们的消费习惯与生活习惯很接近，而且沈阳人对大连城市及城市建筑都比较认同，加之火车提速及新沈大高速路的开通，使大连与沈阳距离大大缩短，无论是城市还是楼市。

　　我们于去年取得沈阳北行项目的土地开发权。这是一宗位于沈阳三大传统商圈之一北行商圈中段的土地，目前正着手开始动迁。其项目定位在大连[经典生活]的基础上，根据地域特点进行了缜密的研究和调整。但可以确定的是，这个项目的开发建设，一定会对北行商圈有一个全面、整体的提升。

加入时间：2005/4/7 10:53:00

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