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        3. 总第212期2013年02月01日
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        以回款及净利润指标构建房地产项目考核体系/张灿
            房地产开发是一个复杂的系统工程，从拿地、规划设计、前期手续 、开工建设、预售、销售到竣工交房，开发周期长 ，工作任务千头万绪 ，尤其一次拿地分期开发的项目，时间跨度一般3-5年 ，甚至更长，这要求企业有很强的生产资源的整合能力，但开发过程的不确定性依然很大，且由于房地产属于关系国计民生的行业，房产地行业总处在国家宏调控的风头浪尖上，国家出台的政策刺激或限制购房产的需求 ，影响着开发项目的价格及销售进度，从而很大程度上影响着房地产开发项目的经营效果。
            可以说房产地产项目开发过程中永远不变的就是变化，开发计划因为各种客观因素不断调整，因此企业每年都要根据实际情况调整开发进度 。销售的进度及价格计划根据市场及宏观政策不断地在调整 。尤其在目前市场状况下 ，商品房价格调整幅度很大，以某地产项目为例，2010年价格涨幅在15%左右，这对项目收益的影响巨大，因此企业也在年度计划中根据市场的预期调整销售进度及价格预算。
            正是计划与变化的矛盾影响着房地产项目的考核 ，使企业房地产项目考核成为公认的难题 。如何考核变化中的业绩指标是房地产考核项目的关键问题。
            以什么衡量业绩指标，笔者认为以最高的效率取得最大的净收益为业绩最佳 ，以上两方面的要求实际上是项目内部收益率的内涵。因此考核导向关注回款速度，关注项目净利润，可促成最佳业绩的实现。因此回款速度和净利润是直接、明显、可定量 、可操作的考核指标 ，可以作为项目考核的主要指标或基础指标。同时，我们注意到回款速度与项目净利润指标之间有一定的反作用，回款速度的加快可能以造成利润的牺牲为代价。因此在房地产项目考核时要将回款与净利润指标相结合。
            由于每年的回款金额是确定的，且回款的实现涉及到工程、手续、销售等各方面的工作成果，因此通过考核回款计划达标率可以对开发项目的年度工作进行综合的评定，作为绩效薪酬的计算依据 。由于回款指标是年度确定的，不适用于项目整体考核，但是通过回款指标的年度考核，可以引导项目开发团队关注项目周期。回款计划完不成则意味着项目周期的拖延。
            与净利润有关的指标分为投资净收益率、资产净利率、权益净利率、销售净利率等。投资净收益率是投资决策的衡量指标，无法反映企业的经营效果 。资产净利率、权益净利率、销售净利率等指标则从不同角度反映企业经营的效果 ，更适用于对企业经营业绩的评价，这几项指标是杜邦分析法的组成内容 。杜邦分析法是一种用来评价公司赢利能力和股东权益回报水平，从财务角度评价企业绩效的一种经典方法。根据杜邦分析法 ，权益净利率=资产净利率*权益乘数=销售净利率（净利润/销售收入）*资产周转率（销售收入/总资产）*权益乘数（1-1/资产负债率） 。权益净利率反映股东投入的收益情况，是一个综合指标，是企业经营业绩最终效果的评价 ，体现了股东价值最大化的财务管理目标 ，但不能直观反映考核导向 。且由于一般房地产企业资金来源情况比较复杂，权益资本不仅包括实收资本还包括大量的股东借款 ，在项目开发过程中计算权益资本比较困难，所以不宜用权益净率利作为项目团队的考核指标。同样由于在项目开发过程中所有者权益及负债情况的复杂性，造成项目总资产、负债计算的较复杂，且不完整，因此资产周转率及权益乘数也不适用考核指标。销售净利润率=净利润/销售收入=1-(开发成本费用+财务费用本+所得税)/销售收人，销售净利润指标能够反映开发团队控制成本费用的效果及销售收入提高的能力 。考核销售净利润指标可以激发开发团队控制成本费用及提高销售收入的能动性，实现项目业绩最大化的目标 。
            在项目开发周期内，销售净利率是动态变化的 ，只有在项目结束后销售净利率才能够确定。如果通过超额利润奖金进行激励，销售净利率的动态性则给设定销售净利率目标及实现利润目标后的奖金计算基数确定造成很大难度。假设某项目 ，一年的时间内由于房价上涨因素 ，项目净利润增加近5000万，项目初期设定的目标销售净利率与项目最终实现的销售净利率相差较大，这样可能造成考核结果不可控。在项目分期开发，项目开发周期跨几个年度的情况下 ，这种情况更明显。
        在项目开发周期内，销售净利率动态性是一种客观情况 ，而考核指标的目标值则要求静态和确定。为了将动态的销售净利润率指标静态化，我们借鉴会计假设中的会计分期理论，将开发周期按预算年度分期，基于预算年度的实际情况及对市场情况的预期确定当前状态下的销售净利率 ，将该销售利润率作为当期的考核目标值。在下一个分期开始时 ，重新确定当期状态下的销售净利润率 ，通过上下期比较，评价销售利润率的达标情况 ，达标则提存奖金准备金 ，作为项目奖金。为了避免人为的调节预计销售净利润率，原则上要求上级管理部门在确定每期销售利润率时要充分调研、民主决策，以确保预计销售净利润率客观性 。为防止操作预期销售利润率的情况，项目最终销售利润率指标如低于考核最后一期，则最后一期的考核不仅不得提存奖金准备金，同时还要扣罚。
            在项目分期开发的情况下，要在每个分期开始前根据当期情况预计项目整体销售净利润率及在建部分的预计销售净利润率。在项目整体预计销售净利润率达标的前提下，通过在建部分的达标情况进行系数调节，作为存奖金准备金的计算依据，为了激励项目开发团队提高当期收益 ，可以放大当期的调节系数。
            在考核项目销售净利润率时，要求项目销售净利润率要逐年增加，否则不能提存奖金准备金，如果因为市场因素造成预期的销售净利润率降低时，公司收益率降低，考虑风险共担的原则 ，亦不提存奖金准备金 。
            示例如下 ：
            假定项目分五期开发，六年完成，奖金准备金提取基数为每年3个月工资 。
            1、考核指标：基于动态调整的销售净利润率
        销售净利润率=净利润/销售收入
            2、销售净利润率的动态调整：每年初确定项目整体销售净利润率及当期在建部分的销售净利润率 ，销售净利润率以批准的年度预算为准；
            3、整体动态的销售净利润率不低于上年，则按规定基数及计算方法提存奖金准备金，否则当期不提存奖金准备金；
            4  、当期项目动态的销售净利润率与上期确定的销售净利润率的差异率作为调整提存奖金准备金的系数 ，计算公式为：
        当期销售净利润差异率=（当期动态测算－上期计划动态测算）/上期计划动态测算
            5、提存奖金准备金的计算：提存奖金准备金=提存奖金基数*（1+∑当期销售净利润差异率*10）；
            6 、按期完成项目 ，按计算方法提存奖金准备金，每延期一年，扣罚1月工资，提存奖金准备金扣至0为限。
            7、整体项目在考核期内完成，项目实际整体销售净利润率低于上期，则当期的提存奖金准备金为0，且倒扣x个月工资 ，项目实际整体销售净利润率低于首期预期项目整体销售净利率 ，扣罚全部提存奖金准备金；如整体项目未在考核期内完成，项目实际整体销售净利润率低于考核周期内最后一年，则考核周期内最后一年的提存奖金准备金为0 ，且倒扣x个月工资 ，项目实际整体销售净利润率低于首期预期项目整体销售净利率，扣罚全部提存奖金准备金 。
        考核指标模拟计算
        分期    项目
        整体    项目
        一期    项目
        二期    项目
        三期    项目
        四期    项目
        五期    提存奖金基数(工资倍数)    提存奖金(工资倍数)
        2011    15.90%    12.90%    　    　    　    　    　    　
        2012    15%    14%    16%    　    　    　    3    0
        2013    17.50%    14%    16.50%    17%    　    　    3    3.09
        2014    18%    14%    16.50%    16%    16%    　    3    2.82
        2015    17%    14%    16.50%    16%    15%    18%    3    2.81
        2016    19%    14%    16.50%    16%    17%    20%    3    3.73

            通过以上将动态的销售净利润指标静态化，解决了计划与变化的矛盾，考核导向确保项目销售利润率不低于投资预期，同时要不断提高。在考核时利用在建部分预计销售利润率的实现差异调整提存奖金准备的金额，兼顾了当期在建部分的考核要求，实现了过程考核与结果考核的结合 。
            企业经营的目标是实现股东价值的最大化 ，股东价值最大化在财务指标上的反映是投入资本最小，净利润最大，即权益净利率最高。在房产地产项目中回款速度是影响股东投入资本重要因素，因此，在不考虑融资的情况下 ，回款速度及净利润指标在很大程度上决定了权益净利率的高低 。通过年度回款指标，并辅以开发节点及日常管理内容的相关指标，考核了项目开发团队年度的经营目标，同时通过销售净利润指标考核了整体项目的收益指标 ，实现了短期利益与长期利益的结合，能够有效地激励和约束项目开发团队实现企业的经营目标。

        张灿 ：yh0612cc银河地产集团财务副总裁
        加入时间：2013/5/22 18:00:00 阅读次数 ：2035


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