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？好的产品定位本身就是提供有品位的产品的前提，准确的产品定位有助于减少后期的设计和施工修改，从而有助于减少后期的设计和施工修改，从而有助于提高施工质量。                 一般来说维修交房项目户型的总数占总户数的比例不宜超过10%，否则控制质量就会很困难 ，但是如果“有100套房子 ，因为销售的需要，要做出25个户型 ，”满足了销售的要求，房屋的质量就很难控制了，可见，产品的定位 ，对最终产品质量是有很大的影响的。规划也是同样的道理，再就是设计，设计本身的质量对于产品安全性、功能性有重要的影响，正确地采用技术、材料、也是保证质量的重要前提。     再来看招标采购对产品质量的影响。开发商很难改变承包商的行为方式 ，就连对于施工质量十分重视的中海地产，开发商加上监理对施工质量控制的贡献度也就是40% ，剩下的60%取决于承包商本身，而在万科，开发商加上监理能影响的也不超过20%，所以说  ，选择一个好承包商是把控工程质量十分重要的环节 。     我们看一下这个矩阵，传统意义上我们讲质量的时候，很多人把质量等同于施工单位控制的施工质量 ，但是从矩阵中我们不难发现 ，由施工单位控制的施工质量仅仅是质量的一个部分。     此外，政府在规划 、设计、招标采购、验收等几个阶段对房地产产品的质量也起着很大的影响，政府要求一定要公开招标。一旦公开招标 ，过分压低价的投标人拿到了工程，为了不亏本或者赚多些，它就有可能去偷工减料从而降低房屋的质量。     当然对低价中标也不能全盘否定，不排除有一些好的。我们作为开发商来讲，在一些地方政府制定对我们有影响的政策时，声音是很弱的，因此就会有一些不利于开发企业 ，也不利于产品质量的改革出台  。     去年建筑材料涨价，有些地方政府要求建设单位包括开发商给施工单位材料涨价补贴，他不管施工单位和开发商签订的是什么合同 ，也知道其作为缺乏法律依据，它就说这是指导性文件，事实上，文件出台了，施工单位就可以拿文件去和开发商谈材料补贴，“你必须按照政府文件补给我 ，不补给我 ，我就把工地停了。”     我们知道 ，在确定承包商之前 ，开发商觉得权力很大 。但确定承包商后，总承包的声音就很大了 。开发商现在怎么样 ？让步包！不好 ，不让步吧 ；承包商真的把工地给你停了  。要按期交房，就要赶工，赶工对质量有很大的不利影响 。由此可见 ，政府部门的一些行为会对最后的工程质量产生怎样的影响。     监理单位目前发挥的作用是在施工和验收环节。总承包商在施工之外，在验收维保环节对质量也有一定的影响 。这里不得不提一下的是在一线操作的主体是农民工 。他们可能昨天还在地里种田，今天就在城市工地上绑钢筋、打混凝土了，这对质量肯定也是存很大影响的。     作为物业公司只是在验收这个环节要起到一定的作用，这还要看开发公司的眼色  ，因为目前98%的物业公司是开发公司的子公司，那就可想而知了。     开发商要在所有环节都发挥作用，我们从矩阵中可以看到，一个重要的缺失就是房地产最终消费者。虽然从理论上说，他们可以从终端促进房地产产品质量的提高，但是在价格飞涨的卖方市场条件下 ，他们的作用实在是有限的 ，可以忽略了 。     从前面的矩阵中 ，大家也看得出房地产产品质量是系统性的问题  ，因此也必须系统地来解决，但是很可惜 ，目前绝大多数的房地产开发公司并没有认识到这一点。     购房人有问题就找开发商  ，也应该找开发商，但是当你买了一个房子，你会发现，房子出问题想找人时，好一些的开发商就把他的子公司或小弟物业公司派来应付业主。差一点就是总包的一个人 ，或是做门窗的人来了，由此可以看出很多开发公司并没有意识到对于买房人来讲，自己应当对质量问题负直接和首要责任。也没有意识到买房人首先要找的就应该是开发商 ，而不是下面的承包商、物业公司。     开发商是解决房地产产品的质量问题的核心 ，是龙头 。 加入时间 ：2011/3/10 8:35:00 阅读次数 ：1783